Как купить недвижимость за рубежом

Лучшие брокеры бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый прибыльный брокер бинарных опционов за 2020 год!
    Идеально подходит для новичков — предоставляется бесплатное обучение и демо-счет (в любой валюте).
    Зарегистрируйтесь по этой ссылке и получите бонус на счет:

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Поделиться:

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  1. Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  2. Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  3. Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

Законодательные нормы

В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

Налоги

Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

Рейтинг лучших платформ для торговли бинарными опционами:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый прибыльный брокер бинарных опционов за 2020 год!
    Идеально подходит для новичков — предоставляется бесплатное обучение и демо-счет (в любой валюте).
    Зарегистрируйтесь по этой ссылке и получите бонус на счет:

Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  1. Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  2. Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  3. Налог на доход при вступлении в права наследования.
  4. Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.

Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2020-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  1. В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  2. В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  3. Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  4. Как планируется использовать недвижимость.

Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

стран для покупки зарубежной недвижимости: выбор россиян в 2020 году

Эксперты Tranio составили рейтинг стран, в которых россияне предпочитали приобретать недвижимость для отдыха и инвестиций в 2020. Большинство наших соотечественников (около 75 %) выбирали бюджетное жильё в популярных курортных локациях (Болгария, Греция, Испания, Таиланд, Турция, Черногория) для самостоятельного проживания или последующей сдачи объекта в аренду. Ещё 25 % инвесторов из России приобрели недвижимость в странах со стабильной экономикой (Германия, Франция, США) с целью сохранения капитала или в туристических мекках мира (Италия, Франция) для отдыха.

10. Черногория

Цель покупки: второй дом или квартира для отдыха, сдачи в аренду и постоянного проживания.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Будва — 110 тыс. евро,
  • Будванская ривьера — 100 тыс. евро,
  • Барская ривьера — 100 тыс. евро.

Почему Черногория:

  • простая процедура покупки (в отличие, например, от соседней Хорватии);
  • качество объектов не уступает аналогичным комплексам на побережьях Италии и Франции, при этом цены на недвижимость в Черногории в несколько раз ниже;
  • собственники жилья в Черногории получают временный ВНЖ сроком на 1 год;
  • большой выбор недвижимости в новых элитных жилых комплексах;
  • доброжелательные местные жители с близким россиянам менталитетом.

9. Таиланд

Цель покупки: второй дом или квартира для отдыха, сдачи в аренду и постоянного проживания.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

Почему Таиланд:

  • доступные цены на жизнь и недвижимость;
  • большая русская община, есть русские магазины, школы и детские сады;
  • экзотическая природа и среднегодовая температура воздуха около +25−30°C;
  • свежие и дешёвые продукты (особенно популярны морские деликатесы и фрукты).

8. Греция

Цель покупки: жильё для отдыха.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Крит — 100 тыс. евро,
  • Македония и Фракия — 65 тыс. евро,
  • Афины — 60 тыс. евро.

Почему Греция:

  • снизившиеся после кризиса цены на недвижимость;
  • возможность получить ВНЖ сроком на 5 лет при покупке недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро;
  • в Греции самое чистое море и самая протяжённая береговая линия (более 15 тыс. км) в Европе;
  • благоприятный климат: летом жарко и сухо, более 300 солнечных дней в году;
  • местные жители доброжелательно относятся к русским.

7. Франция

Цель покупки: инвестиции, жильё для отдыха и сдачи в аренду.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Лазурный берег (Ницца) — 500 тыс. евро,
  • Париж — 500 тыс. евро.

Почему Франция:

  • Париж занимает второе место в рейтинге лучших европейских городов для инвестиций в недвижимость благодаря низким налогам и ипотечным ставкам;
  • Лазурный Берег — престижное место для покупки недвижимости: здесь отдыхают кинозвёзды и члены королевских семей;
  • на Лазурном Берегу лучшая инфраструктура для элитного отдыха: 15 казино, 18,5 тыс. мест для яхт, 17 полей для гольфа, 38 ресторанов Мишлен;
  • транспортная доступность: в Париже и Ницце есть международные аэропорты.

6. Турция

Цель покупки: жильё для отдыха и сдачи в аренду.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Анталия — 60 тыс. евро,
  • Алания — 57 тыс. евро,
  • Стамбул — 66 тыс. евро.

Почему Турция:

  • низкая стоимость недвижимости;
  • растущий рынок недвижимости (жильё дорожало с 2020 года, только за 2020 год цены выросли более, чем на 10 %);
  • Турция — шестой по популярности курорт мира с развитой инфраструктурой;
  • получение ВНЖ сроком на год при покупке недвижимости;
  • транспортная доступность: прямое авиасообщение со многими крупными российскими городами;
  • высокий спрос на аренду.

5. Германия

Цель покупки: инвестиции, второй дом.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Берлин — 200 тыс. евро,
  • Бавария (Мюнхен) — 300 тыс. евро.

Почему Германия:

  • стабильный и надёжный рынок для инвестиций (Германия — крупнейшая в Европе и четвёртая в мире экономика);
  • растущие арендные ставки;
  • развитый рынок аренды;
  • немецкое законодательство защищает интересы собственника при сдаче жилья в аренду;
  • ипотечное кредитование в Германии — одно из самых выгодных в Европе (займы выдаются под 2 % годовых на срок до 20 лет);
  • высокое качество строительства.

4. Италия

Цель покупки: жильё для отдыха и сдачи в аренду.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Ломбардия (озёра Комо и Гарда) — 300 тыс. евро,
  • Тоскана — 300 тыс. евро,
  • Лацио (Рим) — 300 тыс. евро.

Почему Италия:

  • первое место в мире по уровню развития туристической инфраструктуры;
  • разнообразие и богатство природы (пляжные, горнолыжные курорты, острова, озёра, 10 % территории страны занимают природные заповедники);
  • купальный сезон длится с мая по октябрь, горнолыжный — с ноября или декабря по апрель;
  • богатая культура (первое место в мире по числу объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО);
  • известная на весь мир кухня.

3. Болгария

Цель покупки: жильё для отдыха, сдачи в аренду и постоянного проживания.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Бургас — 45 тыс. евро,
  • Варна — 60 тыс. евро,
  • София — 60 тыс. евро.

Почему Болгария:

  • низкие цены на жильё;
  • самые низкие в Европе налоги на недвижимость;
  • транспортная доступность;
  • мягкий климат;
  • выгодное расположение — на выходных можно посетить Грецию, Румынию, Турцию.

2. США

Цель покупки: инвестиции, жильё для отдыха.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • 300 тыс. евро,
  • Майами — 275 тыс. евро,
  • 460 тыс. евро.

Почему США:

  • стабильная и развитая экономика (американская экономика — крупнейшая в мире, её ВВП составляет 22 % от общемирового);
  • рынок недвижимости находится на этапе роста;
  • высокий спрос на аренду (35 % американцев снимают жильё);
  • курорты Флориды и Калифорнии обладают развитой инфраструктурой;
  • один из самых популярных городов мира для инвестиций в недвижимость.

1. Испания

Цель покупки: жильё для отдыха.

Средний бюджет покупки в популярных локациях:

  • Барселона — 235 тыс. евро,
  • (Торрьевьеха, Аликанте) — 100 тыс. евро,
  • Канарские острова (Тенерифе) — 120 тыс. евро.

Почему Испания:

  • возможность получить ВНЖ при покупке жилья;
  • 320 солнечных дней в году, средняя температура воздуха +17°C;
  • более 500 пляжей, отмеченных «голубым флагом»;
  • богатая культура (третье место в мире по числу объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО);
  • доступное и регулярное авиасообщение с Россией;

— для покупки бюджетной курортной недвижимости: Болгария, Греция, Испания, Таиланд, Турция, Черногория;

для приобретения второго дома на курортах класса люкс: Италия, Франция;

для надёжной инвестиции в растущую экономику: Германия, США, Франция;

для сдачи в аренду: Болгария, Таиланд, Турция, Франция, Черногория.

Материал подготовлен для Cottage.ru

Юлия Гущина, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Как купить жилье за границей и не прогореть

Это раньше советским людям давали шесть соток и они, счастливые, уезжали на дачу – сажать, полоть, копать. Но времена менялись — часть граждан, чтобы было, куда поехать летом, вместо надоевшей дачи стали покупать дома за границей. А потом появилась еще и новая «фишка» – россияне начали приобретать заграничное жилье, чтобы сдавать его в аренду или с выгодой перепродать. Но тут повезло не всем. Что нужно знать о зарубежной недвижимости, чтобы не потерять свои деньги?

А зачем вам апартаменты в Европе?

Средний доход от сдачи квартиры в Европе — 4-5%. Максимум – 7%. Для сравнения: сейчас в Москве он составляет примерно до 4%. Ну и чего тут можно выгадать, отправляясь прорубать окно в Европу? Может быть, разумнее положить эти деньги в банк на депозит (там процентов 10 можно заработать)? Подождите, есть один момент. Квартира, к тому же приобретенная за доллары или евро, которые не девальвируются как рубль, все же понадежнее купюр.

— Надо понимать, что мы хотим: проинвестировать средства, то есть с помощью квартиры заработать деньги, или просто сохранить свои сбережения. Если цель – заработать, то лучше покупать недвижимость в быстроразвивающихся странах, где есть рост цен. Например, в Грузии . Там через какое-то время можно будет выгодно перепродать квартиру. А если желаете просто сохранить деньги, то надо покупать недвижимость в странах с надежной экономикой: это Германия , Австрия , Швейцария , – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Игорь Виткунас.

— Перечень стран, где не стоит приобретать недвижимость для инвестиций, регулярно пополняется. Лидирующие места в нем занимают Испания , Болгария , Греция , Кипр , Турция , – дополняет управляющий компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс .

А можно ли инвестировать за рубежом по нашему принципу? То есть купить новостройку, а через пару лет продать ее втридорога? До кризиса в Москве срабатывал такой вариант. Всего за год – по мере строительства дома – квартиры дорожали почти на четверть. Сейчас, правда, у нас с этим проблемы. Нет такого и за рубежом.

— В Европе стоимость жилья не зависит от того, на каком этапе строительства находится дом, – утверждает Игорь Индриксон .

Скупой платит дважды

Помните, как пушкинский Балда давал совет попу: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Актуально и по сию пору. Лучше поднакопить денег и приобрести что-то достойное, чем сэкономить и остаться в дураках.

— Можно купить домик за 40 тысяч евро в Италии или в Болгарии приобрести квартиру на берегу моря за такую же цену. Но надо понимать, что в Италии это будет какой-то упадочный регион, откуда все уезжают. Вот в Германии на территории бывшей ГДР можно по этой же причине купить квартиру всего за 3-5 тысяч евро. Но потом с этим жильем что-то сделать будет невозможно — ни продать, ни сдать, – рассуждает Игорь Виткунас.

И там, как и у нас, недвижимость то дорожает, то дешевеет. Понятно, что покупать надо тогда, когда стоимость минимальна.

— Сегодня в Испании недвижимость стоит дешево по сравнению с историческими максимумами. Есть хороший потенциал по росту цен в Польше , Румынии , – информирует управляющий партнер компании «Транио» Георгий Качмазов.

С точностью до цента

— В среднем в Великобритании «однушка» будет стоить 142-210 тысяч евро, в Германии – от 90 до 140 тысяч евро, во Франции – от 145 до 215 тысяч евро, – говорит Игорь Индриксон.

То есть бюджет покупки – от 7 млн рублей и выше. Что такое 7 миллионов? Цена «двушки» в Москве. Предположим, досталась вам такая по наследству. Тогда добро пожаловать в Европу. В Болгарии, кстати, найдутся варианты и за 3 млн рублей, а в Венгрии – за 4 млн.

Купить-то вы, может быть, и купите, но на этом расходы не закончатся.

Эксперты «Транио» напоминают, что перед покупкой надо узнать о стоимости коммунальных услуг, налоге на недвижимость, страховке, ремонте. Содержать недвижимость в Болгарии стоит примерно 600 евро в год, а в Великобритании – около 11 тыс. евро (это больше 800 тыс. рублей!).

Сто раз отмерь

Если при покупке квартиры в России без риэлтора еще можно обойтись, то на заморские рынки без специалиста лучше не выходить. Главное – выбрать правильного.

Кстати, иногда отказаться от услуг «специально обученных людей» бывает просто невозможно.

— На американском рынке вы не можете покупать квартиру без риэлтора, риэлтор не имеет права работать без адвоката, а адвокат – без технического эксперта, который дает заключения о состоянии здания, – сообщает Георгий Качмазов.

Наличие специалиста (даже очень грамотного) не означает, что надо пускать все на самотек. Не поленитесь: изучите местные сайты, форумы, особенности государства (например, если надо получить вид на жительство, то выбирайте страну, покупка недвижимости в которой дает такое право). Не идите на поводу у эмоций. А то знаете, как бывает: приехали вы в такой райский уголок, с морем, солнцем и пальмами, восхитились домом, купили его, чтобы каждый год сюда приезжать в отпуск. Раз съездили, два – съездили, а на третий – надоело. А кому не наскучит каждое лето загорать в одном и том же месте? И куда потом девать эту квартиру? Подумайте об этом заблаговременно.

Держите ухо востро

Это только отсюда кажется, что «там» – тишь да гладь. Как бы ни так. Обманывают нашего брата, стоит только зазеваться.

— Многие россияне думали, что достаточно купить квартиру и ее сразу можно будет выгодно сдавать самостоятельно. Но сделать это не всегда получается. Приходится искать управляющую компанию, которая займется сдачей квартиры (вы же там не живете и не можете сами искать арендаторов, следить за жильем). Честных компаний, которые не утаивают доход от своих клиентов, очень мало. Особенно часто обманывают в Болгарии: там россияне сдавали квартиры через компании, которые весь доход оставляли себе, – комментирует Игорь Виткунас.

При заключении договора с управляющей компанией всегда смотрите на его длительность. Желательно, чтобы он был лет на 10, и чтобы там были прописаны все доходы на это время.

— Некоторые застройщики рассказывают покупателям, что у них есть свои управляющие компании, которые будут эти квартиры сдавать. Они обещают приличный доход на 2-3 года. И вот пара лет происходит, и застройщики говорят: «Ну а дальше сами сдавайте, как хотите». И выясняется, что сдать эти квартиры за нормальную цену практически невозможно, – предупреждает Виткунас.

Вообще договор – такая вещь, где дьявол кроется в деталях. Кто же будет невыгодные условия писать крупным шрифтом, понятным языком и на видном месте? Кстати, вы знаете, что нотариус не будет проверять договор? Он просто зачитает его и спросит, согласны ли вы со всеми пунктами.

Надо быть осторожными и при покупках номерах в отелях. Сейчас есть такие предложения: покупайте, дескать, номер, сдавайте его и получайте стабильный доход. Так вот в Испании, например, чтобы сдать такой номер, надо иметь туристическую лицензию. В противном случае сделать это может только отель. И отельеры здесь часто начинают диктовать свои условия – снимают у собственников квадратные метры по заниженным ценам.

В Италии есть проблемы с новостройками. Там все строят на кредитные деньги. Есть много застройщиков-обманщиков, которые продают квартиры «под кредитом». В итоге потом новоселам приходится еще и гасить долг перед банком.

Могут быть проблемы и из-за собственного «недогляда». Например, не надо обольщаться прелестями недвижимости на первой линии у моря. К вам в дом будет залетать песок, а постоянные крики чаек, детей и счастливых отдыхающих превратят жизнь в ад. А еще надо предварительно поинтересоваться планами застройки района, где находится приглянувшийся дом. А то были случаи, когда люди покупали апартаменты на солнечном берегу, польстившись на довольно низкие цены, а потом рядом с их апартаментами оказывалась… свиноферма. Согласитесь, не самое приятное соседство.

Средняя цена кв.м в разных странах, евро

Список честных брокеров бинарных опционов с открытием демо-счета:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый прибыльный брокер бинарных опционов за 2020 год!
    Идеально подходит для новичков — предоставляется бесплатное обучение и демо-счет (в любой валюте).
    Зарегистрируйтесь по этой ссылке и получите бонус на счет:

Добавить комментарий